家を買う前／家を買った後　群れについていってはダメ。未来を輝かせる三種の神器は「調べる、頼む、動く」

若者がじゃんじゃん家を買っている、それは結構な話だ！　と思いきや……？
いつもありがとうございます。

「若者の住宅購入が増えている」その背景とは？

大和証券グループの調査部門を支える大和総研は、世界マクロ経済・金融市場・政策・法律・経営戦略など、経済領域の様々な分野で研究員による質の高いレポートを出しています。
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若者の住宅購入：増加の背景とそのリスク

経済調査部の研究員によるレポートです。
日本で、20代～30代の若い世代による住宅購入が伸びていること、および内在するリスクをまとめた好記事です。

要点を3項目にまとめました。

この現象の「先」を考えていきます。

手に入れたのは「もろい現実」

①の「持ち家比率の推移の二極化」は、2013年からの景気回復の影響が若い世代ではみられる一方で、ロスジェネ世代がそれ以前の不景気の影響をもろに引き受けたことを示しています。

40代以降で持ち家率が上がらない理由を想像するに、❶所得の低迷、あるいは❷単身世帯の増加のどちらであっても将来にさす影は深いものです。
❶所得の低迷が❷単身世帯の増加を招来している面も多分にあります。

ロスジェネの苦境は別道なのでこれ以上はふれません。

②「需要の先食い」については、現実的な懸念である一方、経済には「拡大した需要がイノベーションやさらなる需要を生む」という面も本来あります。

需要の拡大をさらなる拡大につなげていくためには、公的部門による経済のかじ取りで、景気循環の「裏拍をとる」形で需要を注入していく必要があります。

近年、主に需要喚起を担ってきた金融政策には、もはや需要を喚起する余地はあまりありません。

ゼロ金利まで到達すれば、あとは金融機関に悪影響を及ぼすマイナス金利におそるおそる踏み込めるかどうかがせいぜいのところ。
世界的に「ジャパニフィケーション：日本化」とよばれる現象です。

経済に直接需要を追加する「財政政策」が重要です。

しかし現実には、景気の良し悪しに関係なく経済から需要を抜き取る消費税増税が通ってしまう世の中です。

③「賃金のフレキシブル化」は、住宅ローンを負った家計の名目所得が増えていかないことで、将来的な消費の減退につながっていきます。

また、家を買う＝借金を負うことなので、若い世代において「家計のレバレッジ」が高くなっていることになります。

レバレッジが高くなっているということは、景気後退によって賃金や雇用が減退した時に、大きな打撃を受ける家計が増えていることになります。
需要管理の重要性がさらに増しているわけです。

これらを踏まえて、僕らはどう行動すればよいのでしょうか……？

調べる、頼む、動く……適切なコストを払えば未来は変えられる！

①僕らをとりまく「経済」に対してどうふるまうべきか？
ふだんから経済政策をチェックし、国政選挙の際には、情勢に応じて財政緊縮を捨てて直接需要喚起にまい進できる政党に投票することが重要です。

②住宅を購入している人は？
まずは「収入が想定通り増えていくかどうか」を念頭に置きながら、仕事を頑張りましょう。

そのうえで……
家計に「投資」の観点を導入しましょう。

生活費を節約して貯蓄や投資に回せるお金を作ります。
住宅ローン金利を2％以上で借りられているなら、繰り上げ返済を頑張って月々の返済額を軽減していきましょう。
繰り上げ返済額×2％以上の運用成果をノーリスクで得られることになり、たいへん有利です。

住宅ローン金利が1％台なら、投資信託を利用して、低リスク投資でこどもの学資や老後資金などの長期間で形成できる資金を作っていきましょう。

低リスクで得られる運用のリターンのほうが住宅ローン金利よりも高ければ、節約して作ったお金は運用した方が有利です。

③住宅を購入する予定の人は？
まずはじめに、将来の収入予測を保守的に行い、身の丈に合った物件を検討しましょう。

病気や失職、転居などのアクシデントは誰にでも起こり得ます。
対処を考えておく必要があります。

そのために、不動産分野の経験が豊富なFP（ファイナンシャル・プランナー）にコンサルティングを依頼し、
①考えられるリスクを想定した万全の住宅ローン計画
②将来にわたって価格が下がりにくい地域・物件選び
につとめましょう。

将来、生活の状況が変わった場合に、「売りたくても買い手がつかず固定資産税のみ永遠に払う家」、あるいは「老人ばかりで管理組合が機能せず廃墟化したマンション」といった「負動産」を何としても避けなければなりません。

家を買うことは①数千万の借金を負うことであり、②住宅という時間劣化する資産への投資であることを肝に銘じて、万全の手を打ちながら進めていきましょう。

コンサルティングに数万円を支払っても、数千万円の買い物を数十年使い続けることを考えれば、長い人生では必ず大きな得になります。

※僕は「不動産分野の経験が豊富なFP（ファイナンシャル・プランナー）」ではありません。
※「住宅ローン返済より有利な、長期間の低リスク投資」ではお役に立てます。

人生を豊かにする「投資」の専門家
日野秀規でした。
ありがとうございました！

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